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北京小產(chǎn)權(quán)社區(qū)糾紛呈現(xiàn)集中多發(fā)狀態(tài)
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http://www.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-6-13 9:22:21
蘭格鋼鐵 |
價(jià)格居高不下的商品房引發(fā)了北京周邊小產(chǎn)權(quán)房的走俏。然而，最近，隨著購(gòu)房人的陸續(xù)入住，多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)不斷曝出停車管理、費(fèi)用收繳、業(yè)委會(huì)成立等一系列難題。這些難題的解決，又因缺乏法律和政策的支持陷入多重窘境。對(duì)此，本報(bào)記者進(jìn)行了一系列調(diào)查。
>>園林圣懋
各方面配套差令業(yè)主擔(dān)憂
“除了房?jī)r(jià)低點(diǎn)兒、挨著沙河水庫(kù)外部環(huán)境好點(diǎn)兒外，吃水、用電、走道、上學(xué)等等，沒一件是好的�！弊蛱煜挛�，昌平區(qū)園林圣懋小區(qū)居民黎明(化名)同鄰居們探討購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的利益得失。
據(jù)了解，該小區(qū)以老年公寓項(xiàng)目立項(xiàng)，已建有17棟住宅樓，千戶中已入住300多戶。前年底，黎明以每平米兩千多元的價(jià)格在此買了一套100多平米的房子，眼下該房每平米已漲到8000元。
黎明和鄰居們很為小區(qū)配套憂心。他們說，小區(qū)交通配套不完善，進(jìn)入小區(qū)的唯一通路是一條窄窄的河堤路，路上立著“限高2米”的限高桿，公交車只能從鐵桿外側(cè)農(nóng)田里繞過，“一旦有情況，河堤不讓走了，小區(qū)就成了死胡同�！崩杳鞣Q。
讓大家鬧心的還有吃水、用電、孩子上學(xué)、老人看病等問題。黎明反映，小區(qū)吃水用的是自備井，居民一直擔(dān)心水質(zhì)不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；用的是工業(yè)電，電費(fèi)很高；小區(qū)沒醫(yī)院或醫(yī)療服務(wù)站，老人看個(gè)病仍得搭公交轉(zhuǎn)地鐵到城里醫(yī)院，“還有院里跑著的這些孩子，都到了入園、入學(xué)年齡，可小區(qū)沒有配套幼兒園和小學(xué)�！睒I(yè)主李先生感嘆，想入園入學(xué)家長(zhǎng)得各顯神通去找。
據(jù)了解，缺乏商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等公共設(shè)施配套，這成了園林圣懋小區(qū)及其周邊10多個(gè)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)面對(duì)的共同難題。
>>太玉園
小產(chǎn)權(quán)房業(yè)委會(huì)選舉擱淺
自2006年10月起小區(qū)開盤，幾年來，通州太玉園小區(qū)房?jī)r(jià)也由兩千元每平方漲到近萬元，然而該小區(qū)住戶選舉業(yè)委會(huì)的努力卻絲毫沒有進(jìn)展。
小區(qū)入住前，居民“薪子”就曾建議組織并盡快成立業(yè)委會(huì)，以便集中力量和物業(yè)及開發(fā)商交涉，善始善終解決物業(yè)費(fèi)收支公開、公共收益等問題�！耙呀�(jīng)5年了，前后也組織了幾次，最初大家參與的熱情都很高，最終都是因沒有相關(guān)法律、政策規(guī)定，業(yè)委會(huì)選舉無章可依，選了也不會(huì)給備案等原因作罷�！本用袼蜗壬Q。
宋先生分析，業(yè)委會(huì)難產(chǎn)的原因還在于小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒信心，“來這里買房的，三分之一是為了投資，賺錢了再賣；三分之一是為了出租，僅有三分之一為剛需，但大多也是當(dāng)做過渡房�！彼蜗壬Q。
此外，該小區(qū)物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示不支持小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，“即便我們支持，它也是不合理不合法的，買房時(shí)他們都明白，這是小產(chǎn)權(quán)房，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)不會(huì)給他們備案的”。
>>講禮新村
居民抗議物業(yè)收取停車費(fèi)
在小區(qū)免費(fèi)停車4年后，最近，昌平區(qū)講禮新村小區(qū)物業(yè)公司開始向小區(qū)居民收取停車費(fèi)。因該小區(qū)屬于小產(chǎn)權(quán)房，百余住戶認(rèn)為物業(yè)公司收取停車費(fèi)沒有依據(jù)，故抗議并拒繳停車費(fèi)。
據(jù)業(yè)主反映，今年5月初，小區(qū)物業(yè)公司新調(diào)入一批保安，并向有車住戶收取停車費(fèi)，固定車位每月150元，每年1500元，臨停每天5元�！�4年來我們都免費(fèi)停車，不知怎么突然收費(fèi)了，”業(yè)主們稱，因小區(qū)為小產(chǎn)權(quán)房，物業(yè)公司收取停車費(fèi)沒有任何法律依據(jù)，不交停車費(fèi)車輛就無法開進(jìn)小區(qū)，車輛停在小區(qū)門口卻被砸。前不久，近百戶居民圍堵小區(qū)東門，抗議物業(yè)公司沒有合法手續(xù)而私自收取停車費(fèi)。堵門自當(dāng)日上午9點(diǎn)一直持續(xù)到下午6點(diǎn)，后在當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府和民警調(diào)解下才結(jié)束。
“上次堵門事件以來，有的業(yè)主交了錢，但仍有百余輛車為抗議將車停在北門外�！痹撔^(qū)一業(yè)主反映。
昨天下午，該小區(qū)物業(yè)一相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，工作人員對(duì)小區(qū)停車提供了服務(wù)，收取停車費(fèi)理所應(yīng)當(dāng)。具體情況該負(fù)責(zé)人稱自己也不太清楚，領(lǐng)導(dǎo)度周末不便聯(lián)系。
>>記者調(diào)查
居民訴苦四大問題難維權(quán)
據(jù)了解，在北京周邊昌平、通州、房山等城鄉(xiāng)接合部，一些村莊或開發(fā)商采用“舊村改造”“老年公寓”等名義，在集體土地上建造了近百家小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，并將其出售給城市居民。而隨著購(gòu)房人的陸續(xù)入住，這些小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)引發(fā)的問題也逐漸曝出且呈上升趨勢(shì)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主集中反映的小產(chǎn)權(quán)房問題集中在以下幾點(diǎn)：第一，缺乏有效監(jiān)管造成小產(chǎn)權(quán)房建筑質(zhì)量存在安全隱患。一般而言，為追逐商業(yè)利益，開發(fā)商在建筑施工時(shí)能省則省，能減則減，在住宅樓后期保修方面也出現(xiàn)了很多問題。第二，很多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)沒有市政配套。小區(qū)缺乏教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施和建設(shè)，這為購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的居民帶來了很多矛盾和糾紛。第三，物業(yè)服務(wù)層次低。不少小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)公司大多只為小區(qū)清潔，而小區(qū)公共部位的綠化、安保及公共設(shè)施的管理和經(jīng)營(yíng)，則因人員不足等問題無人管理。第四，小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)安全問題堪憂。因保安、監(jiān)控設(shè)施等不足，處于城鄉(xiāng)接合部的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)多次發(fā)生偷盜事件。
據(jù)了解，針對(duì)這些問題的解決，購(gòu)房人唯一與開發(fā)商和物業(yè)抗衡的手段就是拒繳物業(yè)費(fèi)，“但你不交，他就停電停水�！弊魝兎从�，停水停電成了物業(yè)逼迫住戶就范的有效手段。
>>律師說法
小產(chǎn)權(quán)業(yè)主難獲法律救助
本報(bào)律師團(tuán)、北京中翔律師事務(wù)所律師吳紅偉表示，購(gòu)房人在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)該意識(shí)到其風(fēng)險(xiǎn)，且在這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后承擔(dān)。小產(chǎn)權(quán)房因其本身違法，其業(yè)主遇到問題很難獲得法律保護(hù)。
吳紅偉稱，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)建筑質(zhì)量、物業(yè)管理方面的問題，不能適用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)解決，“現(xiàn)行法律法規(guī)是針對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保障進(jìn)行規(guī)定的，業(yè)主在法律上指的是房屋所有權(quán)人，小產(chǎn)權(quán)房無法登記備案，購(gòu)房人也不具業(yè)主身份，所以無法行使業(yè)主權(quán)利。”
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房在物業(yè)管理方面出現(xiàn)的問題，吳紅偉認(rèn)為購(gòu)房人無法取得利益保障，諸如小區(qū)公共部位的經(jīng)營(yíng)和收益，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主就無法獲取�！拔餀�(quán)方面的相關(guān)規(guī)定對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，購(gòu)房人和村委會(huì)及開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，從法律層面上講，其簽訂的前提就是違法的，所以法律不會(huì)為購(gòu)房人的利益提供法律救濟(jì)”。
>>業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
小產(chǎn)權(quán)糾紛只能協(xié)商解決
10余年來，一直關(guān)注并研究北京房產(chǎn)政策發(fā)展，并帶領(lǐng)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行法律維權(quán)的馬增雄認(rèn)為，從實(shí)際來看，協(xié)商將成為化解小產(chǎn)權(quán)業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)矛盾糾紛的有效途徑。
馬增雄分析，首先，小產(chǎn)權(quán)房無法適用我國(guó)現(xiàn)有的《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)。其次，購(gòu)房人與當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)或開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，在法律范疇內(nèi)是一份無效合同，因?yàn)樵摵贤暮炗喚蜎]有任何法律依據(jù)�！暗�，這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房主與物業(yè)和開發(fā)商之間的矛盾糾紛就完全沒有解決的辦法，”馬增雄說，目前看，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生了停車費(fèi)漲價(jià)、物業(yè)服務(wù)水平低、房子出現(xiàn)問題維修困難等一系列問題，從房主利益上講，面對(duì)這些矛盾，大家仍有可爭(zhēng)之處，“開發(fā)商、物業(yè)的單方面規(guī)定和變更，同樣面臨著沒有法律依據(jù)，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主可以自發(fā)團(tuán)結(jié)起來，形成一個(gè)合力，代表廣大業(yè)主和開發(fā)商及物業(yè)展開充分協(xié)商，來共同決定小區(qū)共同事務(wù)�！�
>>權(quán)威說法
警示市民不要碰小產(chǎn)權(quán)房
國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于違建，目前相關(guān)部門正制定清理整治方案，望公眾不要購(gòu)買。
“前不久，懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房就被叫停了，停水停電。目前尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房和2007年底以后新建、續(xù)建的房子都面臨拆除，而此前已經(jīng)售出的房屋，也將等全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房政策出臺(tái)后一并處理。”該負(fù)責(zé)人透露。最近，國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門已牽頭組建領(lǐng)導(dǎo)小組，全面摸底小產(chǎn)權(quán)房的情況，并將對(duì)在建及在售小產(chǎn)權(quán)房予以停建和停售。
市建委、市規(guī)劃委及市國(guó)土局等相關(guān)部門均表示，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策尚未最終出臺(tái)，小產(chǎn)權(quán)房在住房質(zhì)量、物業(yè)管理方面存在很多問題，警示大家不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。(京華時(shí)報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.szycnet.cn |
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