開工率一路從5月末的34%飆升至6月末的50%，誰在為全國保障房建設(shè)加速度沖刺提供彈藥？
上半年908億元的保障性開發(fā)貸款新增量，無疑是最好的詮釋，幾乎占到上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸新增量的半壁江山。不過，監(jiān)管層擔(dān)心，此前已偃旗息鼓的地方融資平臺貸款會不會乘保障房建設(shè)大熱，而“借尸還魂”？
“一省一市一家”
8月8日，接近銀監(jiān)會的人士向記者表示，監(jiān)管層支持設(shè)立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，負責(zé)統(tǒng)籌本省、計劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債，原則上是“一省一市一家”，即每個省(計劃單列市)只有一個保障房融資平臺。
“所有銀行保障性信貸都只能在這一家平臺上做，且要進入當(dāng)?shù)卣A(yù)算，貸款也只是幫地方政府打時間差�！�8月8日，某股份制行信貸審批部門負責(zé)人對記者表示，銀監(jiān)會不同意在市縣級再設(shè)保障房融資平臺，“就是由省級政府來統(tǒng)籌，然后將中央下?lián)艿馁Y金，由省再分配到市、縣�！�
只是在公租房上還留著一道口子。8月5日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》(以下稱《通知》)顯示，地級市政府投資建設(shè)的公租房項目，各銀行可向經(jīng)總行評估后認可、自身能夠確保償還公租房項目貸款的地級市政府融資平臺發(fā)放貸款。
但是，對于經(jīng)濟適用住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造等其他保障房貸款，銀監(jiān)會仍然持審慎態(tài)度。
“監(jiān)管部門擔(dān)心，若保障房融資平臺貸款通道大規(guī)模打開，地方政府的其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目借此曲線融資�！币晃淮笮泄静咳耸恐赋觯壳耙延械胤秸诨I劃將基建項目劃入保障房融資平臺，獲取融資便利。
貸款只“打時間差”
如何保障資金饑渴的地方融資平臺不會借保障房的幌子，行非保障房建設(shè)的融資之實？
一位接近監(jiān)管層的人士透露，在銀監(jiān)會的積極爭取之下，目前，省級政府已明確包括土地登記管理、建設(shè)質(zhì)量保證、工程進度檢查、社會維穩(wěn)以及資本金和信貸資金籌措等六大責(zé)任。
資本金方面，監(jiān)管層堅持20%的項目資本金到位才予以發(fā)放貸款。據(jù)一家股份制銀行信貸管理部老總介紹，“資本金到位落實不了的，要從財政機制上解決，不允許用任何銀行貸款填補。
貸款利率方面，公租房項目貸款利率須按人民銀行利率政策執(zhí)行，下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年，這意味著此前建行設(shè)計出的35年超長期貸款，不大可能獲得審批。
“銀監(jiān)會還要求不準收任何其他諸如承擔(dān)費、管理費等費用�！鄙鲜龃笮腥耸垦a充道，在還款方式上，與其他地方融資平臺的要求一致，“監(jiān)管要求在項目建成后，而非入住之后，一年兩次還本，利隨本清。
在商業(yè)銀行眼里，地方政府的還款保證尤為關(guān)鍵。上述監(jiān)管層人士透露，“無論是財政擔(dān)保，還是用新增稅收或其他方式墊還，均需地方政府負全責(zé)�！�
監(jiān)管部門要求，銀行貸款只能用于幫助地方政府打時間差，要將貸款償還資金按國務(wù)院要求納入地方財政預(yù)算，推動建立保障性住房償債基金，并納入專戶統(tǒng)一管理，實行封閉式管理。
如此一來，還款來源保障性最差的公共租賃房，地方政府必須明確償還責(zé)任。
上述兩部委《通知》也明確表示，對于融資平臺公租房貸款償付能力不足的，應(yīng)由本級政府統(tǒng)籌安排還款，且在同一個城市只能有一家融資平臺公司承貸公租房貸款。
交叉違約機制護航
除了《通知》所述各項條件，監(jiān)管部門還要求，公租房貸款必須納入地方財政預(yù)算，銀行必須關(guān)注公租房建筑質(zhì)量，并設(shè)計“交叉違約”機制。
所謂“交叉違約”，舉例而言，假定一個保障房融資平臺在工、農(nóng)、中、建、交五家銀行都貸了款，一旦對工行的貸款違約，即視同對所有的銀行都違約了，各家銀行可立即啟動貸款保全機制。
“這主要是為了坐實地方政府的兜底責(zé)任，因為公租房貸款本質(zhì)上是要靠地方財政償還。”前述股份制行信貸審批部門負責(zé)人表示，在“交叉違約”機制下，地方政府不太敢“賴賬”，因為一旦所有的銀行都認定其違約，必然縮減對當(dāng)?shù)氐男刨J支持，“地方政府馬上就受不了�！�
不景氣的土地市場，正讓地方政府保障房資金備受困擾。今年上半年，全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%。
同時，銀監(jiān)會還動用了授信集中度這一工具。鑒于發(fā)改委已同意保障性住房項目可發(fā)企業(yè)債融資，監(jiān)管層督促接受貸款申請的銀行，在測算信貸額度和風(fēng)險程度時，進行全口徑債務(wù)集中度評測，準確把握還債現(xiàn)金流覆蓋情況；在購買和交易前述債券時，應(yīng)比照保障性住房建設(shè)貸款管理，防止風(fēng)險傳遞。
此外，銀監(jiān)會還鼓勵商業(yè)銀行以銀團貸款形式發(fā)放貸款，對于資本金足額到位、管理精細的，優(yōu)先支持。(來源：21世紀經(jīng)濟報道) |
