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北京：新盤(pán)搶跑 中小戶型擔(dān)當(dāng)交易主角
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http://www.szycnet.cn 發(fā)表日期：2011-3-11 9:21:31
蘭格鋼鐵 |
2011年3月6日，北京房山區(qū)萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，由于新政實(shí)施，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)明顯沒(méi)有前一段時(shí)間火爆。
3月首周，新盤(pán)開(kāi)始“搶跑”。
度過(guò)了2月傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季和新政第一時(shí)間的消化期，3月首周，北京樓市迎來(lái)了新年首個(gè)供應(yīng)小高峰，6個(gè)住宅項(xiàng)目以及1個(gè)商住項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市。7個(gè)樓盤(pán)，中小戶型產(chǎn)品約占九成。記者探訪現(xiàn)場(chǎng)了解到，在嚴(yán)厲的第三輪新政落地后，樓市顯現(xiàn)出分化的總體趨勢(shì)。高端產(chǎn)品受到影響，而總價(jià)低的小戶型產(chǎn)品搶手，商住樓快銷(xiāo)。站在2011年的起跑線上，邁出怎樣的步伐跑贏調(diào)控后的大市是開(kāi)發(fā)商思考的問(wèn)題，調(diào)整產(chǎn)品戶型，調(diào)整推盤(pán)產(chǎn)品次序，真正意義上的降價(jià)促銷(xiāo)已現(xiàn)市場(chǎng)。
小戶型受剛需族青睞
上周末，開(kāi)盤(pán)入市的7個(gè)項(xiàng)目都為品牌開(kāi)發(fā)商的品牌產(chǎn)品，這些“探市”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分布齊全，中海9號(hào)公館以及龍湖長(zhǎng)楹天街屬于中高端改善性產(chǎn)品，而萬(wàn)科中糧長(zhǎng)陽(yáng)半島、首創(chuàng)芭蕾雨、大興順馳領(lǐng)海、遠(yuǎn)洋一方為小戶型剛需盤(pán)，萬(wàn)科中糧紫苑為商住LOFT產(chǎn)品。
在“京版15條”細(xì)則落地后，政策效果明顯顯現(xiàn)，“更小更暢銷(xiāo)”的趨勢(shì)出現(xiàn)。從去年開(kāi)始，連續(xù)5次開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科中糧長(zhǎng)陽(yáng)半島在此次的第6次開(kāi)盤(pán)中，終結(jié)了“日光盤(pán)”紀(jì)錄。當(dāng)日推出的118套房源中，認(rèn)購(gòu)75套，認(rèn)購(gòu)率僅為63%。據(jù)記者了解，由于此次長(zhǎng)陽(yáng)半島的戶型120平米三居占比較大，以精裝房18500元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算，總價(jià)約為220萬(wàn)，超過(guò)80平米左右的小戶型總價(jià)100萬(wàn)，使得很多囊中羞澀的剛需族望而卻步，銷(xiāo)售速率下降。
而同日，也位于房山長(zhǎng)陽(yáng)附近的首創(chuàng)芭蕾雨開(kāi)盤(pán)，同樣吸引了大量剛需族出手。項(xiàng)目推出339套房源，認(rèn)購(gòu)了296套，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到87%，其主要戶型為80平米的緊湊小兩居。按照其毛坯房15200元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)，總價(jià)在120萬(wàn)左右。
“真降”盤(pán)已現(xiàn)市場(chǎng)
另一種在市場(chǎng)快銷(xiāo)的產(chǎn)品則是推行大折扣的樓盤(pán)。位于朝陽(yáng)管莊的遠(yuǎn)洋一方，截至上周日中午，也就是其開(kāi)盤(pán)第三天，300多套房源消化掉近170套。而其主要贏得客戶的賣(mài)點(diǎn)是真正意義上的降價(jià)促銷(xiāo)。據(jù)記者了解，根據(jù)遠(yuǎn)洋一方給出的全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，去年開(kāi)盤(pán)25000元/平米的均價(jià)降至21000元/平米。
除此之外，商住樓由于不受到限購(gòu)政策影響，延續(xù)了第三輪調(diào)控后快速銷(xiāo)售的局面。周日開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科中糧紫苑商住樓，售樓處聚集了一定的人氣，300多套房源消化較同日開(kāi)盤(pán)的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目快。
作為此次入市中的中高端產(chǎn)品，朝陽(yáng)常營(yíng)的龍湖長(zhǎng)楹天街推出的是140-190平米的三居，由于區(qū)位以及產(chǎn)品品質(zhì)較好，使得很多限購(gòu)后要“一次性到位”的改善性客戶把有限的購(gòu)買(mǎi)力釋放到這里。
房企出招吸引“房票”
嚴(yán)厲限購(gòu)政策3月在市場(chǎng)落地后，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力被過(guò)濾，房源不缺，“房票”稀缺。近日在業(yè)內(nèi)，具備購(gòu)房資格、購(gòu)房意愿和支付能力的人群被稱為持有“房票”的潛在買(mǎi)家。面對(duì)有限的“房票”，不再觀望的開(kāi)發(fā)商都拿出了自己的應(yīng)對(duì)策略，出手“搶客”。
據(jù)記者了解，萬(wàn)科中糧長(zhǎng)陽(yáng)半島此次推118套房源，前期排號(hào)約1000組，但是經(jīng)過(guò)購(gòu)買(mǎi)資格篩選后，20%的客戶被過(guò)濾。“現(xiàn)在賣(mài)房子，主要是搶第一波，賣(mài)得動(dòng)就賣(mài)，賣(mài)不動(dòng)的后面就慢了”，萬(wàn)科北京公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)肖勁表示，由于限購(gòu)政策出臺(tái)，符合條件的購(gòu)買(mǎi)力一般都在開(kāi)盤(pán)首輪購(gòu)房中釋放了，往后的產(chǎn)品銷(xiāo)售由于政策限制消化會(huì)很慢。據(jù)記者了解，長(zhǎng)陽(yáng)半島上周日開(kāi)盤(pán)后，第二日認(rèn)購(gòu)僅1套。
芭蕾雨相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，調(diào)控市場(chǎng)下，剛性需求仍然強(qiáng)勁，所以公司采取了差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，此次推出的339套房源中，70%都是80平米的小兩居，總價(jià)低，緊貼剛性需求。
據(jù)記者了解，目前也有開(kāi)發(fā)商在試探市場(chǎng)，考慮改變推盤(pán)次序。比如在有住宅產(chǎn)品和商住產(chǎn)品以及商鋪的同時(shí)，先推非限購(gòu)產(chǎn)品，回籠資金。
面對(duì)政策以及開(kāi)發(fā)商推盤(pán)策略的應(yīng)變，市場(chǎng)上有限的購(gòu)買(mǎi)力大多數(shù)歸于剛需，記者在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房人面對(duì)降價(jià)的房子依舊一問(wèn)三詢，還現(xiàn)場(chǎng)走訪工地，出手理性。(新京報(bào)) |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】www.szycnet.cn |
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